Hauskauf

Schwarzarbeit ist kein Mangel

Schwarzarbeit ist strafbar. Ein erworbenes Grundstück ist aber nicht schon deshalb mit einem Mangel behaftet, wenn bei der Errichtung des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung verstoßen wurde. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 28. Mai 2021 (V ZR 24/20) entschieden.

Der Fall:

Auslöser der Entscheidung war ein Feuchtigkeitsschaden an einem Gebäude. Dieser beruhte auf Mängeln an der Abdichtung des Kellers und des Haussockels, die bei Umbauarbeiten festgestellt wurden. Der Eigentümer wandte sich daher an die Person, die ihm das Grundstück inklusive Haus zuvor verkauft hatte. Der war dieser Mangel aber unbekannt und sie verwies darauf, dass in dem Kaufvertrag die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks oder des Gebäudes ausgeschlossen wurden.

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Gewährleistungsanspruch?

Nichtsdestotrotz trat der Verkäufer seine Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauunternehmer an den Käufer ab. Da der Bauunternehmer zwischenzeitlich verstarb, verlangte der Eigentümer nun von dessen Erben und dem Verkäufer Wertminderungsschadensersatz. Während des Verfahrens berief sich der Eigentümer auf die mangelhafte Abdichtung. Auf den Gewährleistungsausschluss könne sich der Verkäufer schon alleine deshalb nicht berufen, da er verschwiegen habe, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden sei. Dass Schwarzarbeit geleistet wurde, hätte der Verkäufer zumindest wissen müssen.

Schwarzarbeit begründet keinen Mangel

Die BGH-Richter folgten dieser Argumentation nicht. Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels, wodurch der Gewährleistungsausschluss durchbrochen werden könnte, lasse sich nicht allein darauf stützen, dass das Gebäude in Schwarzarbeit errichtet wurde. Denn für sich betrachtet, stelle die Schwarzarbeit keinen Mangel des Gebäudes dar. Die Regelungen des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes befassen sich nämlich nur mit sozialversicherungs-, steuer- und gewerberechtlichen Aspekten. Das Gesetz trifft aber keine Regelungen zu den erbrachten Leistungen. Selbst wenn der Verkäufer also einen Verdacht hinsichtlich der Schwarzarbeit gehabt hätte, könne dies kein arglistiges Verschweigen eines Mangels begründen. Auch die aufgrund der Schwarzarbeit eingetretene Nichtigkeit des Vertrags über die Errichtung des Gebäudes und die damit entfallenen Gewährleistungsansprüche gegenüber den Bauunternehmen bewirken keinen Mangel in Bezug auf den Kaufvertrag. Die BGH-Richter verwiesen das Verfahren daher an das Berufungsgericht zurück, damit dieses prüft, ob vielleicht andere Gründe für die Annahme eines arglistig verschwiegenen Mangels vorlagen.