Streit über Kostenregelung

Gültigkeit kann gerichtlich festgestellt werden

Kann ein Wohnungseigentümer bei einem Streit innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) über eine Kostentragungsregelung das Gericht zur Feststellung von dessen Gültigkeit anrufen? Mit dieser Frage musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 98/25) auseinandersetzen.

Das Ergebnis lautet: Ja, wenn es sich nicht um eine abstrakte Auslegungsfrage handelt, sondern die Gültigkeit anhand eines konkreten aktuell relevanten Einzelfalls überprüft werden soll und sich die Klage gegen die Gemeinschaft richtet.

Der Fall

Eine GdWE besteht aus drei Wohnblöcken und 110 Tiefgaragenstellplätzen. Die Stellplätze stehen überwiegend im Teileigentum von benachbarten Reihenhauseigentümern. In der GdWE bestand nun Uneinigkeit darüber, wer die Kosten der Erneuerung eines Kinderspielplatzes auf dem Gemeinschaftsgrundstück tragen muss. In der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Lasten und Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet werden. Hiervon abweichend ist jedoch geregelt, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Spielplatzes die Miteigentümer der Tiefgarage allein tragen müssen, wobei auf jeden Eigentümer eines Reihenhausgrundstücks ein Kostenteil von 1,2 pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche und auf jeden Eigentümer eines Wohn-/Teileigentums ein Anteil von 1 pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche entfallen soll. Ein Reihenhauseigentümer, dem auch ein Stellplatz gehört, wollte nun gerichtlich festgestellt haben, dass diese Sonderregelung unwirksam ist und alle Lasten und Kosten entsprechend der allgemeinen Regelung von allen Eigentümern zu tragen sind.

Feststellung ist möglich

Die BGH-Richter gaben dem klagenden Teileigentümer recht. Sie entschieden zunächst, dass die entsprechende Feststellungsklage zulässig sei. Zwar könne sich eine solche Klage zulässigerweise nicht auf eine abstrakte Auslegung einer Kostenregelung der Gemeinschaftsordnung beziehen, sondern nur auf das Bestehen gegenwärtiger Rechtsverhältnisse. Die betreffende Klage sei aber dahingehend auszulegen, dass es dem Kläger hier konkret um die Kostentragungspflicht bezüglich der Erneuerung des Spielplatzes ginge. Diese könne grundsätzlich auch nach der WEG-Reform im Wege der Feststellungsklage festgestellt werden.

Klagegegner

Der richtige Klagegegner für die Feststellungklage soll laut BGH die GdWE sein. Dies ergebe sich aus der durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) neu gebildete Struktur, da die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nun der GdWE obliege. Dies sei auch unproblematisch, da ein Urteil gegen die GdWE aufgrund § 44 Absatz 3 WEG (der hier analog angewendet wird) auch für und gegen alle Wohnungseigentümer gelte.

Das Ergebnis

Im Ergebnis stellte der BGH fest, dass die spezielle Regelung nicht wirksam sei. Sie sei zu unbestimmt, nicht vollständig und in der Praxis auch nicht durchführbar. Daher gelte die allgemeine Regelung tatsächlich auch für die konkrete Spielplatzerneuerung.

Beschlussersetzungsklage als Alternative

Abschließend wiesen die BGH-Richter noch darauf hin, dass der Kläger statt einer Feststellungsklage auch eine Beschlussersetzungsklage hätte einreichen können, um sein Ziel zu erreichen.