Erwerber darf kündigen

Kündigung des Mietverhältnisses nach Zwangsversteigerung

Wird eine Wohnung im Wege eines Zwangsversteigerungsverfahrens erworben, steht dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Ein zwischen dem vormaligen Eigentümer und einem Mieter vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung muss sich der Erwerber nicht entgegenhalten lassen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. September 2021 (VIII ZR 76/20) entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall klagten die Erwerber einer Eigentumswohnung in München gegen den dort lebenden Mieter auf Räumung. Die Kläger hatten die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer im Oktober 2018 erworben. Wenige Tage später kündigten sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs, da der volljährige Sohn die Wohnung beziehen sollte. Der Mieter widersprach der Kündigung. Schließlich enthielt sein Mietvertrag, den er mit dem vormaligen Eigentümer im Jahr 2005 geschlossen hatte, einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Die Vorinstanzen und der BGH gaben den neuen Eigentümern Recht.

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Keine Einschränkung des Sonderkündigungsrechts

Der neue Eigentümer tritt im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens zwar in den zwischen Mieter und dem vorherigen Eigentümer bestehenden Mietvertrag ein. Er kann das Mietverhältnis aber fristgemäß nach § 57a ZVG kündigen. Dabei gelten die Kündigungsfristen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der vertragliche Kündigungsausschluss kann das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des ZVG nicht einschränken oder gar ausschließen, so der BGH. Ausschluss des Sonderkündigungsrechts kann nur im Zwangsvollstreckungsverfahren erfolgen Will der Mieter einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erreichen, muss dies bereits während des Zwangsvollstreckungsverfahrens erfolgen. Dazu muss der Mieter spätestens vor der Angebotsabgabe einen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen stellen. Stimmen nicht alle Beteiligten dem Antrag zu, muss ein sogenanntes Doppelausgebot erfolgen. Dies bedeutet, dass zwei Ausgebote aufgerufen werden, eins mit und eins ohne Sonderkündigungsrecht. Nur wenn der Zuschlag auf das Ausgebot ohne Sonderkündigungsrecht erteilt wird, kann der Erwerber das Recht aus § 57a ZVG nicht nutzen.

Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachten

Bei der Ausübung des Sonderkündigungsrechts müssen die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachtet werden. In der Kündigung muss also der Kündigungsgrund benannt werden. Es müssen Person und Interesse an der Wohnung dargelegt werden. Der Mieter kann seinerseits Härtegründe vortragen.

Hinweis

Das Sonderkündigungsrecht steht übrigens auch Eigentümern zu, die nach Beendigung eines Nießbrauchs – also anstatt des Nießbrauchsberechtigten – in den von ihm und einem Mieter geschlossenen Vertrag eintreten. Gleiches gilt auch für einen Nacherben, der in den zwischen den Vorerben und einem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt. Auch er muss sich keine vertraglichen Kündigungsbeschränkungen entgegenhalten lassen.

Tipp

Wird eine vermietete Wohnung im Rahmen einer gewöhnlichen Veräußerung erworben, treten die Erwerber ebenfalls in das Mietverhältnis ein. Etwaige vertragliche Kündigungsausschlüsse müssen die Erwerber grundsätzlich gegen sich gelten lassen. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte daher immer zuvor der Mietvertrag gelesen werden.