Schönheitsreparaturen

Hohe Hürden für individuelle Quotenabgeltungsklausel

In der Vergangenheit enthielten die meisten Mietvertragsformulare sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Mit diesen sollte geregelt werden, dass sich der Mieter auch dann anteilig an den Kosten für Schönheitsreparaturen beteiligen muss, wenn bei Auszug aus der Wohnung noch keine Renovierung notwendig ist. Seit dem Verbot durch den Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2015 sind diese Klauseln aus den Formularverträgen jedoch verschwunden.

Mit einem aktuellen Urteil vom 6. März 2024 (VIII ZR 79/22) haben die BGH-Richter diese Auffassung bestätigt. Sie betonten aber gleichzeitig, dass sich dieses Verbot für Formularverträge nicht auch auf individuell zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Quotenabgeltungsklauseln erstreckt. Vielmehr wiesen die Richter explizit auf diese Möglichkeit hin. Allerdings führten sie gleichzeitig aus, dass es für eine individuelle Vereinbarung von Vertragsklauseln immer erforderlich ist, dass der Vermieter diese Klausel ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Das Vorlegen von Wahlmöglichkeiten reicht hierfür nicht aus. Vielmehr müsse der Mieter Gelegenheit haben, alternativ eigene Textvorschläge einzubringen und diese auch durchsetzen zu können.

Weigerung trotz Vereinbarung

Im konkreten Fall ist ein Mieter aufgrund einer Vereinbarung in den Mietvertrag des Vormieters eingetreten. In dem ursprünglichen Mietvertrag war eine Quotenabgeltungsklausel enthalten. In der Vereinbarung zum Eintritt in den Mietvertrag war geregelt, dass der Nachmieter diese Pflichten übernimmt. Alternativ wurde ihm auch angeboten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, dafür aber die Miete um 80 Euro erhöht werde. In der Vereinbarung heißt es weiter, dass der Nachmieter dieses Angebot nach Verhandlungen abgelehnt habe und sich ausdrücklich dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (inklusive der Quotenabgeltungsklausel) unverändert zu übernehmen. Bei der späteren Beendigung des Mietverhältnisses weigerte sich der (Nach-)Mieter aber, die anhand der Abgeltungsklausel ermittelte Quote der Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Diese sei nicht wirksam mit ihm vereinbart worden.

Wahlmöglichkeit reicht nicht aus

Der BGH entschied nun, dass die Klausel nur als individuelle Vereinbarung wirksam sein könne. Sie wiesen daher das Berufungsgericht an, weiter nachzuforschen, ob diese Klausel wirklich offen verhandelt wurde. Den Bundesrichtern reichte es hierfür nicht aus, dass der Mieter nur zwischen Übernahme der Schönheitsreparaturen und einer um 80 Euro höheren Miete wählen konnte.

Praxistipp von Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

„Der BGH hat mit dieser Entscheidung zwar erneut betont, dass formularmäßig unwirksame Klauseln individuell vereinbart werden können. Er hat aber gleichzeitig klargestellt, dass dies nur wirksam geschehen kann, wenn der Mieter auch die Option hat, diese Vereinbarung folgenlos abzulehnen oder eine eigene Alternative vorzuschlagen. In der Praxis sind individuelle Vereinbarungen daher so gut wie unmöglich, da kaum ein Mieter freiwillig für ihn nachteilige Vereinbarungen akzeptieren wird. Das heißt, dass entweder die Klauseln für den Mieter vorteilhaft sein müssen oder andererseits deren Annahme schon in der Regel ein Indiz dafür ist, dass diese nicht frei verhandelt werden konnten. Insoweit spricht viel dafür, den Versuch aufzugeben, formularmäßig unwirksame Klauseln durch vergleichbare individuelle Vereinbarungen zu ersetzen.“